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樣賣房最安全?賣二手房十大攻略
作者:管理員    發布于:2011-08-13 15:49:21    文字:【】【】【

二手房市場與新房市場不同,除了買方是普通老百姓外,賣方大多數也是普通老百姓。怎樣賣房最安全?二手房怎樣才能賣個好價錢?什么時候交房最合適……日前,律師請教了二手房業內一些專家,整理出了賣二手房的十條攻略。

一、選取大中介較可靠

雖然隨著二手房市場的日漸發展,中介交易正在一步步走向規范,但目前現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據一位業內人士介紹,許多市民在選擇購房時,一般都以大公司作為第一選擇,一方面操作比較規范;另一方面房源也比較充裕。

專家建議:賣方最好將房屋委托給一些比較大的中介公司,除了能夠保證比較多的客源外,最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。

二、兩種代理方式各有利弊

目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式:獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。

據介紹,目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同,小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊:一般而言,獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易過程中可能會存在一定的風險。

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三、代理有效期宜短不宜長

如果簽了一份獨家代理合同,但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期,在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢?

專家認為,代理有效期的時間宜短不宜長,一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手,但你對中介公司的服務還比較滿意,還可以選擇續約,中介公司一般也樂意。

四、“跳過”中介有風險

有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后,為了省卻一筆中介費,就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為,這一方面是賣房客戶有違誠信的表現,另一方面也增大了交易的風險,有時反而還會降低交易的效率。

二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續。一旦跳過中介,買賣雙方就必須親自去處理這些事務,將消耗極大的精力和時間,反而會降低交易的效率。

五、不能簽“到手價”

據一些中介公司反映,許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩,要求只與公司簽一個“到手價”,即直接到手的錢有多少簽多少。對此,中介公司頗感為難,因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規操作行為。

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二手房交易過程中,除了房屋本身的房款外,還涉及到契稅、交易手續費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”,必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話,等于制造了“暗箱操作”的溫床,最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議,簽約過程中,一定要把各款項弄清楚,千萬不要只簽一個“到手價”。

六、心平氣和報房價

近段時間來,上海二手房成交量有所減少,其中一個主要原因就是由于半年來二手房房價持續上漲,造成不少屋主對物業期望值太高,出現了盲目開價的情況,陷入物業難以成交的窘境。

專家建議,屋主在報價的時候一定要心平氣和,客觀的估計自己物業的價格。如果不放心,可以多跑幾家中介去問問,然后綜合一下報價。

七、交鑰匙要謹慎

許多二手房房主同中介公司簽定了合同后,為了避免一次次看房的麻煩,將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒,二手房交易中,交鑰匙還需謹慎。

許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房,但是,萬一發生失竊等意外情況,責任歸屬問題就十分麻煩。因此,許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態度。

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八、不要輕易提前交房

在交易過程中,有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續前入住。專家提醒,即使簽了購房合同,在過戶手續沒有辦妥之前,對于提前交房的要求屋主還需思量。

雖然現在辦理產權過戶的時間已經大大縮短,但是仍需要15天左右的時間,在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發生后,由于現行法律以“保護現居住者”的權益優先,因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

九、合同細節要講清

一些經紀人反映,有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上,諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。

由于買賣雙方缺乏房屋交易的經驗,在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用,但在某些細節問題上則不甚關注。如果這些細節問題在簽定合同前就事先約定好了,就不會產生這些“后遺癥”了。

十、自售房屋有學問

目前市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的,而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現象,專家提醒:要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續等系列知識,否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話,起碼也要找一個懂行的朋友陪同。

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一位經紀人介紹:二手房交易是一個十分復雜的過程,牽涉到二手房的評估、各種手續以及各種費用,不是行外人很快就能掌握的。因此他建議如果不是很精通二手房交易的話,還是委托中介比較穩當,中介會全權辦理二手房交易中的復雜手續,買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。

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