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重慶市城市房地產開發經營管理條例
作者:國盛辦公室    發布于:2013-09-29 15:18:45    文字:【】【】【

  (2000年5月15日經重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過,自2000年7月1日起施行)

  第一章 總則

  第一條 為加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,規范房地產開發經營和管理行為,保護房地產開發經營活動當事人的合法權益,保障和促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 房地產開發企業在本市城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發項目、銷售商品房的經營活動和有關管理部門對房地產開發經營活動的監督管理,適用本條例。

  第三條 房地產開發經營應遵循經濟效益、社會效益和環境效益相統一的方針,實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。

  第四條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發經營活動的統一監督管理,日常工作由重慶市城市建設綜合開發管理辦公室負責。

  區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門按照職責分工負責本轄區內房地產開發經營的監督管理工作。

  土地、房屋、工商、計劃、規劃、物價等行政管理部門依照有關法律、法規和本條例的規定,負責與房地產開發經營有關的監督管理工作。

  第二章 房地產開發企業

  第五條 設立房地產開發企業,應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件,并符合本條例有關資質的規定。

  取得營業執照和經核定資質等級的房地產開發企業,方可從事房地產開發經營活動。

  第六條 設立一級房地產開發企業應當具備下列條件:

  (一)注冊資本五千萬元以上;

  (二)具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于四十人。其中,具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于二十人,總工程師、總會計師和總經濟師應具備高級專業技術資格。

  (三)具有五年以上從事房地產開發的經歷,近三年累計竣工建筑面積三十萬平方米以上的房屋,或累計完成與此相當的房地產開發投資。連續五年建筑工程質量合格率達百分之百。

  第七條 設立二級房地產開發企業應當具備下列條件:

  (一)注冊資本二千萬元以上;

  (二)具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于三十人。其中,具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于十五人,總工程師、總會計師應具備高級專業技術資格。

  (三)具有三年以上從事房地產開發的經歷,近三年累計竣工建筑面積十五萬平方米以上的房屋,或累計完成與此相當的房地產開發投資。連續三年建筑工程質量合格率達百分之百。

  第八條 設立三級房地產開發企業應當具備下列條件:

  (一)注冊資本八百萬元以上;

  (二)具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于十人。其中,具有中級以上專業技術資格的管理人員不得少于五人,總工程師應具備高級專業技術資格。

  (三)具有二年以上從事房地產開發的經歷,累計竣工建筑面積五萬平方米以上的房屋,或累計完成與此相當的房地產開發投資。建筑工程質量合格率達百分之百。

  第九條 設立四級房地產開發企業應當具備下列條件:

  (一)注冊資本二百萬元以上;

  (二)具備專業技術資格的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不少于五人。其中,工程技術負責人具有相應專業中級以上專業技術資格,財務負責人具有相應專業初級以上專業技術資格,配有專業統計人員。

  第十條 設立房地產開發企業,應按本條例第十三條規定的審批權限到市或區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門申辦資質初審,然后持建設行政主管部門審查意見到工商行政管理部門辦理登記注冊,取得企業法人營業執照后,再到建設行政主管部門辦理資質審批手續。

  第十一條 申請房地產開發企業資質初審,應當提供下列資料:

  (一)企業章程;

  (二)驗資證明;

  (三)企業發起人和法定代表人身份證明;

  (四)專職工程技術和經濟管理人員的資格證書和聘用合同:

  (五)企業辦公地點的房屋產權證明或房屋租約。

  建設行政主管部門必須在收到房地產開發企業資質初審申請后十日內發出書面審查意見。

  第十二條 房地產開發企業自領取企業法人營業執照之日起三十日內,持企業法人營業執照副本到市或區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門領取《房地產開發資質申請表》,申請核定資質等級。

  建設行政主管部門必須在收到房地產開發企業的核定資質等級申請后三十日內,核發資質證書;不合格的,作出書面答復。

  第十三條 房地產開發企業的資質實行分級審批。一級資質由市建設行政主管部門初審,建設部審批發證;二級和三級資質由企業所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門初審,市建設行政主管部門審批發證;四級資質由企業所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門審批發證,報市建設行政主管部門備案。

  新開辦的房地產開發企業,凡資金、人員達到一、二、三級標準,而開發經歷和經營實績未達到相應標準的,按降低一級的資質審批。

  第十四條 房地產開發企業按核定的資質等級,可承擔相應規模的房地產開發建設項目;

  (一)一級:各類居住小區。

  (二)二級:建筑面積二十五萬平方米以下的住宅小區。

  (三)三級:建筑面積十萬平方米以下的住宅小區。

  (四)四級:建筑面積二萬平方米以下的住宅。

  房地產開發企業按核定的資質等級,可承擔與其投資能力相當的其他建設項目。

  第十五條 本市范圍以外的房地產開發企業到本市從事房地產開發經營,應到項目所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門辦理許可手續后,方可進行房地產開發經營。

  第十六條 房地產開發資質實行年檢制度。房地產開發企業自取得資質證書的次年起,按本條例第十三條規定的權限,在規定時間內持下列資料參加年檢:

  (一)企業法人營業執照復印件;

  (二)資質證書副本;

  (三)企業上年度資產負債表;

  (四)房地產開發項目手冊;

  (五)資質年檢申報書及相關證明資料。

  第十七條 房地產開發企業資質年檢結論分為合格、基本合格、不合格。

  連續兩年基本合格的,降低一級資質。不合格的,不得承擔新的開發項目;連續兩年不合格的,吊銷資質證書。

  第十八條 房地產開發企業分立、合并、終止,應在工商行政管理部門核準后三十日內,向建設行政主管部門重新申請辦理資質證書或辦理資質證書注銷手續。

  房地產開發企業變更名稱、法定代表人、辦公地點、注冊資本和主要技術、經濟負責人,應在變更后三十日內向建設行政主管部門辦理變更手續。

  第十九條 房地產開發企業應按市建設行政主管部門的要求,定期向統計管理部門和建設行政主管部門報送統計報表。

  第三章 房地產開發建設

  第二十條 市和區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門根據土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃及市場需求,會同同級計劃、規劃、土地、房屋等有關行政管理部門,編制全市和區、縣(自治縣、市)的房地產開發建設年度計劃,報同級人民政府批準。

  第二十一條 有關部門提出的下列建設條件,建設行政主管部門應列入《重慶市房地產開發項目建設條件意見書》(以下簡稱項目意見書),房地產開發企業必須按項目意見書規定的內容進行開發建設:

  (一)項目性質、規模和開發期限;

  (二)城市規劃設計條件;

  (三)基礎設施和公共設施的建設要求;

  (四)基礎設施建成后的產權界定;

  (五)拆遷補償、安置要求;

  (六)建設質量等級要求;

  (七)有關稅費的解繳要求;

  (八)其他需要提出的建設條件。

  第二十二條 房地產開發企業在獲得開發建設項目之日起五日內,到項目所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門領取《重慶市房地產開發建設項目手冊》(以下簡稱項目手冊)。

  房地產開發企業在項目建設過程中應將主要事項如實記錄在項目手冊中,并送項目所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門備案。

  項目所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門應對項目手冊記錄的內容進行檢查,并作為資質審查和年檢的依據。

  第二十三條 房地產開發項目應建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。建設行政主管部門應加強對項目資本金投入使用的監督管理。

  第二十四條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

  第二十五條 房地產開發企業開發建設的房地產開發項目,應符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

  第二十六條 房地產開發企業應對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

  勘察、設計、施工、監理等單位應依照有關法律、法規的規定或者合同的約定,承擔相應的責任。

  第二十七條 房地產開發項目竣工后,應按國家和市的有關規定進行驗收并辦理有關手續。未經驗收或者驗收不合格的,不得投入使用,房屋產權管理部門不得辦理房屋權屬登記。

  住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的,可以分期驗收。

  第四章 房地產項目經營

  第二十八條 預售商品房的房地產開發企業,應取得房屋行政管理部門核發的商品房預售許可證。

  房地產開發企業將已經抵押的商品房進行預售,必須經抵押權人同意并明確告知購房者;已經預售的商品房不得進行抵押。

  第二十九條 預售商品房的房地產開發企業應向預購人出示預售許可證,對預售資金的使用必須與銀行簽訂監管協議,確保預售資金用于該商品房的建設。

  第三十條 房地產開發企業應自預售合同簽訂之日起三十日內,到商品房所在地的區、縣(自治縣、市)房屋、土地行政管理部門備案,并將預售情況記錄在項目手冊中。

  第三十一條 商品房銷售價格由當事人協商議定;享受國家優惠政策的經濟適用房價格實行政府指導價或政府定價。

  第三十二條 商品房銷售當事人雙方應簽定書面合同。合同應載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價格及其所包括的全部內容(含代收費)、商品房交付使用的日期、質量要求、物業管理方式、違約責任等。

  房地產開發企業銷售商品房面積的計算必須符合國家規定。

  第三十三條 房地產開發企業應在簽訂商品房銷(預)售合同時,向購買人提供商品房質量保證書;在商品房交付使用,向購買人提供商品房使用說明書。房地產開發企業應按照質量保證書的內容,承擔商品房保修責任。商品房購買人應按照使用說明書的要求使用商品房。

  商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督機構申請重新核驗。經核驗,屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

  第三十四條 預售商品房的房地產開發企業,應自商品房交付使用之日起九十日內,為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

  現售商品房的房地產開發企業,應自銷售合同簽訂之日起九十日內,為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

  第三十五條 轉讓房地產開發項目,必須符合下列條件:

  (一)轉讓人持有建設、計劃、規劃、土地、房屋等管理部門批準項目的有關文件;

  (二)轉讓人已支付全部土地使用權出讓金;

  (三)轉讓人已支付應繳納的前期稅費;

  (四)轉讓人已完成項目開發投資總額的百分之二十五以上;

  (五)受讓人具備相應的房地產開發資質;

  (六)受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金;

  (七)法律、法規規定的其他條件;

  第三十六條 轉讓房地產開發項目,轉讓人與受讓人應持轉讓申請書和本條例第三十四條規定條件的資料,向建設行政主管部門提出項目轉讓申請。經建設、計劃、規劃、土地、房屋等管理部門聯合會審批準后,方可進行轉讓。轉讓人與受讓人持轉讓批準文件和轉讓合同到有關管理部門辦理轉讓手續。

  受讓方應到項目所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門重新領取項目手冊。

  未經批準的房地產開發項目不得轉讓,有關管理部門不得辦理轉讓手續。

  第三十七條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的,對可能出現的遺留問題,應明確責任方。項目轉讓人和受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。

  第三十八條 房地產開發項目進行聯合建設的,房地產開發企業應將項目的聯建事項記錄在項目手冊中,并將具有法律效力的聯建文書自生效之日起十日內,送項目所在地的區、縣(自治縣、市)建設行政主管部門備案。

  房地產開發企業不得假借項目聯建,變更項目開發主體,變相轉讓房地產開發項目。

  第五章 法律責任

  第三十九條 違反本條例規定,未取得企業法人營業執照,擅自從事房地產開發經營活動的單位或者個人,由區、縣(自治縣、市)以上工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動,沒收違法所得,可并處違法所得五倍以下的罰款。

  第四十條 違反本條例規定,未取得資質證書或超越資質等級從事房地產開發經營的,由建設行政主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷企業法人營業執照。

  第四十一條 房地產開發企業有下列行為之一的,由建設行政主管部門責令限期改正,給予警告、降低資質等級、吊銷資質證書的處罰,可并處三萬元以上十萬元以下的罰款;

  (一)申請資質證書或資質年檢中弄虛作假的;

  (二)不按規定辦理資質變更或注銷手續的;

  (三)偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書的;

  (四)不參加資質年檢或不按規定填報統計報表的;

  第四十二條 違反本條例規定,將未經驗收的房屋投入使用的,由建設行政主管部門責令限期改正,并按下列規定處以罰款:

  (一)片區開發或單體工程項目,總建筑面積在十五萬平方米以上的,處二十五萬元以上三十萬元以下的罰款;

  (二)片區開發或單體工程項目,總建筑面積在十萬平方米以上、不足十五萬平方米的,處二十萬元以上二十五萬元以下的罰款;

  (三)片區開發或單體工程項目,總建筑面積在五萬平方米以上、不足十萬平方米的,處十五萬元以上二十萬元以下的罰款;

  (四)單體工程項目,建筑面積在五萬平方米以下的,處十萬元以上十五萬元以下的罰款。

  第四十三條 違反本條例規定,將驗收不合格的房屋投入使用的,由建設行政主管部門責令限期整改返修,并處交付使用的房屋總造價百分之二以上百分之四以下的罰款;情節嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購房人造成損失的,應當依法承擔賠償責任,并按損失額給購房人一倍的經濟補償;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第四十四條 違反本條例規定,擅自轉讓房地產開發項目的,由建設行政主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可并處違法所得五倍以下的罰款。

  違反本條例規定,假借項目聯建,變更項目開發主體,變相轉讓房地產開發項目的,由建設行政主管部門依照前款規定給予處罰。

  第四十五條 違反本條例規定,擅自預售商品房的,其預售行為無效,由房屋行政管理部門責令停止違法行為,退還購房者預付款本息,可并處已收取預付款百分之一以下的罰款。

  違反本條例規定,未經抵押權人同意并未明確告知購房者,將已經抵押的商品房進行預售的,其預售行為無效,由房屋行政管理部門責令退還預付款本息,并按預付款的百分之一給予購房者補償,處預付款三倍以上五倍以下的罰款。

  違反本條例規定,將已經預售的商品房進行抵押的,其抵押行為無效,由房屋行政管理部門責令改正,處抵押額百分之五以上百分之十以下的罰款。

  第四十六條 違反本條例規定,在商品房銷(預)售時,不向購買方提供商品房質量保證書和商品房使用說明書的,由建設行政主管部門責令限期提供,可處三萬元以上五萬元以下的罰款。

  第四十七條 國家有關管理部門及其工作人員在房地產開發經營監督管理中,有下列行為之一的,根據情節輕重,給予批評教育、責令停止職務或給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)違反本條例規定,未達到資質條件而批準資質等級的;

  (二)超過法定審批時限,符合條件而不審批的;

  (三)違反規劃、土地、園林、消防等法律、法規規定擅自批準建設的;

  (四)不具備商品房預售條件而批準預售的;

  (五)不具備抵押條件而批準辦理抵押登記手續的;

  (六)不符合房地產開發項目轉讓條件而批準項目轉讓的;

  (七)濫用職權,隨意處罰當事人的;

  (八)以權謀私、貪污受賄的;

  (九)其他違法違紀行為。

  有前款第(一)、(三)、(四)、(五)、(六)項行為的,其批準行為無效。

  第四十八條 當事人對行政機關作出的具體行政行為不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。

  當事人逾期不申請行政復議,也不向人民法院提起行政訴訟,又不履行行政處罰決定的,作出行政處罰決定的行政機關可以申請人民法院強制執行。

  第六章 附則

  第四十九條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營監督管理,參照本條例執行。

  第五十條 城市規劃區內集體所有的土地,經依法征用轉為國有土地后,方可用于房地產開發經營。

  第五十一條 本條例應用中的具體問題,由市建設行政主管部門負責解釋。

  第五十二條 本條例自2000年7月1日起施行。

 

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